Betaalbaar wonen 

Nog altijd is er in ’s-Hertogenbosch een forse groep mensen die moeite heeft om rond te komen. Een deel van deze mensen huurt een woning van Zayaz. Voor hen is het enorm belangrijk dat we onze woningen betaalbaar houden en dat we er zijn als op tijd betalen (even) niet lukt. Zo helpen we voorkomen dat schuldenproblematiek en dakloosheid toenemen.

Huur betalen

Normaal gesproken worden de huren van sociale huurwoningen elk jaar verhoogd. In 2021 was dat niet het geval: vanwege de gevolgen van de coronacrisis besloot de Rijksoverheid om de huurprijzen te bevriezen. Deze maatregel geldt van 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 en heeft betrekking op alle typen sociale huurwoningen uit het DAEB-segment. Daarnaast hebben wij ook de huurprijzen bevroren voor mensen die bij ons een woning huren uit het niet-DAEB segment.

Daarnaast was er in 2021 de mogelijkheid om huren eenmalig te verlagen, vooral bedoeld voor mensen die relatief te duur wonen in verhouding tot hun inkomen. Een deel van deze groep kwam hiervoor in aanmerking volgens de gegevens van de Belastingdienst; voor hen hebben wij automatisch de huurprijs verlaagd. Alle overige huurders met een huurprijs hoger dan € 633,25 kregen een brief waarop zij een aanvraag tot huurverlaging konden indienen. Dit alles leidde ertoe dat de huurprijs voor in totaal 704 huurders in 2021 is verlaagd tot de voor hen geldende aftoppingsgrens.

Maatwerk bij financiële problemen
Huurders die in financiële problemen komen, bijvoorbeeld door de coronacrisis, kunnen rekenen op hulp. De Bossche corporaties zoeken samen met getroffen huurders naar een passende oplossing. Hierbij kiezen we voor maatwerk; zo helpen we de mensen die het nu het hardst nodig hebben.

Tot 2021 was het wettelijk niet toegestaan om voor een huurder tijdelijk de huurprijs te verlagen. Met de komst van de Wet Tijdelijke Huurkorting is daar verandering in gekomen. Het toepassen van deze wet is een voorbeeld van maatwerk: binnen Zayaz zijn er op dit moment slechts enkele casussen waarvoor tijdelijke huurkorting is toegepast.

De meeste huurders die financieel in de knel komen, zijn al geholpen met een betalingsregeling. Huurders die vaker bij ons terugkomen met het verzoek om een betalingsregeling verwijzen we door naar Eerste Hulp Bij Geldzaken, een initiatief van de gemeente ’s-Hertogenbosch.

Contact maken en vroegsignalering
De coronacrisis onderstreept hoe belangrijk het is om eerder contact te hebben (en te houden) met huurders. Daarom hebben we ons proces aangepast, waardoor we huurders met achterstanden sneller in beeld hebben. En dankzij ons sociaal incassobeleid is er vaak snel contact. Daarnaast ontwikkelden we in 2021 diverse online en offline communicatiemiddelen, waarin we huurders oproepen contact met ons op te nemen wanneer ze tegen financiële problemen aanlopen. Onze inzet heeft effect, want de totale huurachterstand in 2021 bleef beperkt. Er is sprake van een lichte stijging ten opzichte van 2020, maar we blijven onder het niveau van 2019.

Lukt het toch niet om contact te krijgen met een huurder, dan komt de casus terecht bij de aanpak vroegsignalering van de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Zayaz neemt deel aan dit initiatief, dat ernaar streeft om versneld hulp te bieden en schulden te voorkomen. Uit onze evaluatie met de gemeente die eind 2021 plaatsvond, bleek dat de gewenste versnelling in praktijk nog niet altijd lukt. In 2022 gaan we aan de slag om dit te verbeteren (zie ‘Doelen 2022’).

Woningen ontruimen

Wij zijn ervan overtuigd dat een huisuitzetting niets oplost wanneer er sprake is van huurachterstand. Daarom zoeken we liever het contact met huurders, zodat we samen kunnen kijken naar een oplossing. Want die is er vrijwel altijd. In 2021 leidde deze inzet ertoe dat in de 8 ontruimingen die we in 2021 hebben moeten uitvoeren, er maar één keer sprake was van een ontruiming op grond van huurachterstand (waarbij de huurder in kwestie reeds vertrokken was). Ook in 2022 blijven we inzetten op zo min mogelijk ontruimingen op basis van huurachterstand.

Doelen 2022

We krijgen in 2022 weer te maken met een huurverhoging. Deze houden we beperkt: we verhogen met maximaal de inflatie. En we kiezen ervoor om daarnaast géén inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.

Inmiddels bevindt de coronacrisis zich in een andere fase. Toch houden we er rekening mee dat een groep huurders ook in 2022 moeite krijgt of houdt om de woonlasten te (blijven) betalen. Bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Mocht dat zo zijn, dan bekijken we samen met de huurder hoe we tot een duurzame oplossing. Dat kan zijn in de vorm van een betalingsregeling, maar waar nodig zullen we schakelen met de hulpverlening binnen ons netwerk.

Verder gaan we in 2022 samen met de gemeente ‘s-Hertogenbosch aan de slag met een aantal verbeteringen in de aanpak rondom vroegsignalering, naar aanleiding van de evaluatie die eind 2021 heeft plaatsgevonden. Die verbeteringen richten zich vooral op:

• voorkomen van deurwaardersdossier;

• communicatie: de terugkoppeling richting huurder moet duidelijker;

• contact: we willen in alle gevallen dat er een huisbezoek plaatsvindt;

• werkproces: bij spoed willen wij huurders kunnen aanmelden per e-mail. Dit wordt intern bij vroegsignalering besproken.