Iedereen een plek 

In onze gemeente zoeken ruim 16.000 mensen actief naar een sociale huurwoning; allemaal hebben ze hun eigen leefstijl en behoefte. Samen met onze partners zoeken we manieren om zoveel mogelijk mensen te helpen aan een huis dat bij ze past. Want een eigen plek in een fijne, leefbare buurt is een belangrijke voorwaarde voor een prettig leven.   

Nieuwe huurders 

In 2021 kregen 1002 huishoudens de sleutel van een huurwoning van Zayaz. Wij bieden onze woningen aan via WoonService Regionaal, een samenwerking met 5 andere woningcorporaties uit de regio Noordoost Brabant. We wijzen woningen toe op basis van inschrijftijd (aanbodmodel), via loting en directe bemiddeling.  

Net als in 2020, boden we afgelopen jaar 36% van onze vrijkomende woningen aan via directe bemiddeling. Een directe bemiddeling kan van alles zijn: van woningruil tot een toekenning via urgentie en Urgentieplus. Ook de mensen die we via een zorgpartij van woonruimte voorzagen, vallen onder directe bemiddeling. Onderstaande tabel laat de verschillende vormen van directe bemiddeling zien, en hoe vaak ze voorkwamen in 2021.     

In 2021 gaven we 65 statushouders en nareizigers een eigen dak boven het hoofd. Hiermee is de taakstelling 2021 behaald. Steeds meer huurders vinden een nieuwe woning door van woning te ruilen. In 2021 kregen 34 huurders (2020: 26) op deze manier een nieuwe woning. Er is een daling in het aantal bemiddelingen als gevolg van urgenties. In 2021 kregen 55 huishoudens op deze manier een woning (2020: 85). Eind 2020 zijn we regionaal gestart met een nieuwe commissie en regeling, wat heeft geresulteerd in minder urgenties. In 2022 gaan we door met deze werkwijze zodat we de mensen die een woning het hardste nodig hebben, kunnen blijven ondersteunen.

Toewijzingen    

Als woningcorporatie moeten wij ons houden aan 2 soorten toewijzingsregels: we moeten passend toewijzen en we daarnaast rekening houden met de regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep.  

Passend toewijzen houdt in dat we minimaal 95% van onze vrijkomende woningen moeten verhuren aan mensen met een inkomen dat voldoet aan wettelijke inkomensgrenzen, voor een wettelijk bepaalde maximale huurprijs. In 2021 is dat gelukt: 99,4% van onze woningen werd ‘passend toegewezen’.

Daarnaast moeten corporaties volgens Europese regels minimaal 80% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan de ‘primaire doelgroep’: huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 40.0024 (inkomensgrens 2021). Ook hier voldeden wij in 2021 ruimschoots aan; we komen uit op 90,8%

Maximaal 10% van onze sociale huurwoningen mogen we toewijzen aan mensen met een laag middeninkomen (new window). Dit jaar hebben we hier meer op ingezet, bijvoorbeeld door woningen die eerder zijn overgeheveld van DAEB naar niet-DAEB, te labelen voor deze doelgroep. Maar ook door bij nieuwbouwprojecten een percentage van de woningen gericht toe te wijzen aan mensen met een laag middeninkomen. In totaal adverteerden we 111 woningen specifiek voor deze doelgroep. Dit leidde ertoe dat we 6,3% van ons vrijkomende woningen konden toewijzen aan mensen met een laag middeninkomen (2020: ongeveer 2,5%). In 2022 gaan we door met het inzetten van woningen voor deze doelgroep, mede aan de hand van de gebiedsopdrachten en opgaves.   

Tot slot is er ook 10% vrije toewijzingsruimte, die is bedoeld voor mensen uit een speciale doelgroep of met een bijzondere situatie. In totaal werd in 2021 2,9% van onze vrijkomende woningen verhuurd binnen deze vrije ruimte.

Wachttijden en doorstroming 

In 2021 muteerde 6,70% van onze woningen (2020: 5,99%). Wat opvalt is dat in 2021 de gemiddelde wachttijd voor een woning uit het aanbodmodel licht is gedaald, zowel bij Zayaz als regionaal. Deze trend is mogelijk het gevolg van het feit dat mensen met een langere inschrijfduur minder op vrijkomende woningen reageerden, en daarnaast vaker woningen weigerden. Gevolg is dat dus meer woningen worden verhuurd aan mensen met een kortere inschrijfduur. Dit dempt de gemiddelde wachttijd.

Aanpassen seniorenlabels en de 65-plus verhuisregeling
We willen meer evenwicht creëren in de slaagkansen voor senioren en overige woningzoekenden. Daarom is in 2020 in ‘s-Hertogenbosch een 65-plusverhuisregeling geïntroduceerd, die ouderen stimuleert en ondersteunt om vanuit een grote eengezinswoning door te stromen naar een kleine (gelijkvloerse) woning. In die regeling reiken we oplossingen aan voor o.a. het regelen van de verhuizing en een te groot verschil in huurprijs van de nieuwe versus de oude woning. Op deze manier hopen we ouderen van een passende woning te voorzien en tegelijkertijd de doorstroming te stimuleren. In 2021 zijn er 17 verhuizingen gerealiseerd op basis van deze 65-plusverhuisregeling. Na een evaluatie in april is geconcludeerd dat de regeling een succes is, en besloten we deze voort te zetten.

Bovendien is sinds 1 november 2020 het 55-pluslabel geschrapt voor 840 Bossche woningen. Hiervan zijn zo'n 500 woningen in ons bezit. Nu worden deze woningen bij mutatie verhuurd aan mensen van alle leeftijden. In totaal zijn er in onze stad nog zo'n 1.600 woningen mét seniorenlabel over, daarvan zijn er ongeveer 850 in bezit van Zayaz. Voor die woningen is het label opgehoogd van 55-plus naar 65-plus.

In 2021 is bekeken of we ons doel inderdaad bereiken. Hoewel de effecten van de wijzigingen nog niet volledig meetbaar zijn, zien we voorlopig al wel dat de verhouding evenwichtiger is geworden, maar er is nog steeds een behoorlijk verschil. Of dit effect direct gevolg is van het aanpassen van de labels is (nog) niet te zeggen.  

Leefbare wijken en buurten 

We zien de groep mensen die in onze snel veranderende en complexere samenleving (permanent of voor een tijdje) niet kan meekomen, groeien en meer divers worden. Mede als gevolg van overheidsbeleid wonen steeds meer mensen met verschillende problematieken dicht bij elkaar. De transitie die zich in de zorg heeft voorgedaan, heeft er bovendien toe geleid dat meer mensen langer zelfstandig thuis wonen met ambulante zorg aan huis. Dit alles maakt dat de druk op veel wijken toeneemt. Tegelijkertijd zagen we dat we vanwege coronamaatregelen minder inzet konden plegen in de aanpak van overlast en woonfraude.

Investeren in wijken
In 2021 investeerde Zayaz € 374.000 (2020: € 304.000) in het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Dit bedrag is inclusief € 183.000 indirecte kosten (o.a. toebedeling personeelskosten conform Handleiding toepassen functionele indeling winst-en-verliesrekening 2021). Op het gebied van leefbaarheid werken we actief samen met anderen: onze partners, maar vooral ook met bewoners. Onze wijk- complexbeheerders en woonconsulenten hebben hierin een sleutelrol. Zij betrekken bewoners zoveel mogelijk bij wat wij doen in wijken, en ondersteunen bewoners die actief aan de slag willen in hun buurt.  Onze projectconsulenten doen dit bij renovatie en verduurzaming.

Overlast en woonfraude
In totaal hadden we 423 overlastdossiers in behandeling in 2021. We voerden 161 nieuwe overlastdossiers op (in 2020: 159) en 177 dossiers werden afgehandeld; iets minder dan in het jaar ervoor. Een deel van de dossiers loopt dus nog door in 2022.

In veel gevallen kijken wij samen met de huurders naar oplossingen. Maar we verwijzen ook door naar Buurtbemiddeling; zeker als het gaat om één op één overlast (hinder). In 2021 kwamen 72 zaken (via ons of via de huurder zelf) terecht bij Buurtbemiddeling.

Verder handelden we 47 woonfraude-dossiers af in 2021 (in 2020: 42). Bij 5 van deze dossiers zegde de huurder zelf de huur op, en voor 1 dossier was een juridische procedure nodig. Die leidde uiteindelijk niet tot een ontruiming; de huurder is alsnog zelf vertrokken. 

Een plek voor iedereen
Als we mensen met een zorgvraag duurzaam in de wijk willen huisvesten, staan 2 vragen centraal: kan iemand het aan, en wat is er nodig om het te laten slagen? We werken met betrokken partijen toe naar één toegang voor alle mensen die vanuit/met zorg in de wijk gaan wonen: de Urgentieplustafel. Vanuit deze tafel maken we gezamenlijk afspraken over deze doorstroming, waarbij vanuit alle leefgebieden gekeken wordt. In 2021 zijn er 116 urgenties toegekend via de Urgentieplustafel (in 2020 waren dat er 116).

Voor mensen met een acute zorgnood of wanneer er sprake is van bijvoorbeeld verward gedrag, kennen we de werkwijze van ‘Thuis in de Wijk’ (ooit begonnen als pilot ‘Thuis in Zuidoost’). Deze is inmiddels doorontwikkeld naar meerdere Bossche wijken. We werken hier intensief samen met Cello, Reinier van Arkel, Novadic-Kentron, Farent, gemeente ’s-Hertogenbosch en Toegang en Regie. ‘Doen wat nodig is’ centraal: we onderzoeken alternatieve oplossingen die recht doen aan de vraag van de bewoner én de wijk, en laten zien wat deze werkwijze maatschappelijk oplevert.

Daarnaast startte in 2020 Housing First, een vorm van huisvesting waarin langdurig dak- en thuislozen direct een woning krijgen met zeer intensieve begeleiding aan huis. In 2021 hebben wij 4 kandidaten op deze manier gehuisvest.

Wijkgerichte aandacht
Op sommige plekken in de stad is een goede landing van nieuwe huurders extra belangrijk. Niet alleen voor degene die nieuw is, maar zeker ook voor de mensen die er al wonen. Daarom voerden we ook in 2021 voor een aantal complexen intakegesprekken met kandidaat-huurders. Tijdens zo’n gesprek bekijken we of er een match is tussen mens, woning en woonomgeving. Is die er niet, dan wordt de woning niet toegewezen. 

Verder zien we dat bij een aantal van onze complexen met flexwoningen (new window) extra aandacht nodig is ten aanzien van de leefbaarheid. Daarom hebben we hier ook in 2021 stevig ingezet op personeel. Voor 2022 is besloten om één wijkbeheerder volledig in te zetten op het beheer van onze flexwoningen. Daarnaast proberen we in deze buurten juist ook sterkere huurders een thuis te bieden, en zo de balans te hervinden.

Voor de Hambaken en de Barten-Zuid geldt een screeningsbeleid; mensen die hier willen gaan wonen moeten aan aanvullende voorwaarden voldoen. Dat beleid bestaat al jaren en wordt jaarlijks geëvalueerd, zo ook in 2021. Het is lastig om een direct effect van de aanpak te meten, maar professionals en bewoners ervaren een positieve invloed op de leefbaarheid in de wijk.

Gebiedsgericht werken
In ons nieuwe ondernemingsplan en in de Bossche meerjarige prestatieafspraken spreken we over de buurt als vindplaats van oplossingen. Vanuit die visie is in 2021 een start gemaakt met een aanpak voor gebiedsgericht werken. Hierbij is het schaalniveau van de buurt ons vertrekpunt: het niveau waar opgaven elkaar raken en concreet worden. En al doende leren we wat daarin een goede aanpak is. Dit krijgt in 2022 verder vorm.

Doelen 2022

Komend jaar gaan we inzetten op:

• De stedelijke samenwerking met maatschappelijke partners, zowel in de wijk als voor de toegang op wonen. In 2022 zetten we ook onze visitatie hierop in.

• Gebiedsgericht samenwerken, om zo kennis van bewoners en woningen te verbinden, en meer dichtbij en nabij bewoners te zijn. Per gebied bepalen we een gezamenlijke inzet.

• Meer preventief werken. We gaan werken vanuit de verschillende vakgroepen gebiedsgericht samenwerken. Zo kunnen we beter anticiperen op wat er speelt. Daarnaast willen we onze instrumenten (zoals woningtoewijzing en huurbeleid) differentiëren, gebaseerd op wat een gebied nodig heeft.

• Meewerken aan de ontwikkeling van een stedelijke visie op wonen en zorg voor senioren.