Financiën 

Zayaz is een financieel gezonde corporatie, zo bevestigen de AW, WSW en onze winst- en verliesrekening over 2021. Met ons financieel beleid stellen wij de financiële continuïteit en financierbaarheid van Zayaz zeker. We realiseren onze maatschappelijke doelen door ons vermogen verantwoord en doelmatig in te zetten. Toch zou er op termijn druk kunnen ontstaan door de toenemende investeringen in verduurzaming, stijgende exploitatie-uitgaven en een daarbij achterblijvende inkomstenontwikkeling. 

Bedrijfsresultaat 

Sinds 2015 zijn corporaties verplicht om hun woningen in de jaarrekening te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering gaat uit van marktconforme bedragen voor verhuur, beheer en onderhoud, en van verkoop van woningen bij mutatie, als dat financieel aantrekkelijk is. Door deze manier van waarderen hebben bewegingen op de (commerciële) woningmarkt grote invloed op ons resultaat en op ons vermogen op papier. De prijzen op de woningmarkt stegen immers fors de afgelopen jaren.

Dat zien we terug in de getaxeerde (leeg)waarde van onze woningen. De grote waardestijging die we de afgelopen jaren zagen zet stevig door. In het jaarresultaat van 2021 zit een waardestijging van 267 miljoen, in 2020 was dit 189 miljoen. Daarbij is de waardestijging van dit jaar getemperd door een stijging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%. Zonder deze wijziging was de waardestijging nog hoger geweest.

We kijken op verschillende manieren naar onze jaarrekening: vanuit kasstromen en vanuit resultaat. In onderstaande paragrafen gaan we eerst in op de kasstromen en vervolgens op de samenstelling van het resultaat.  

Kasstromen: inkomsten en uitgaven

In onze financiële sturing kijken we nadrukkelijk naar de ontwikkeling van onze kasstromen. Onze inkomsten en uitgaven over 2021 staan op hoofdcategorieën vermeld in onderstaand overzicht. 

[Grafiek kasstromen 2021 invoegen]

Het grootste deel van onze inkomsten bestaat uit de huur die wij innen. Daarnaast verkopen we elk jaar een beperkt aantal woningen, ook dat levert geld op. Deze inkomsten gebruiken wij voor het bouwen van nieuwe woningen en het beheer, onderhoud en verbeteren van bestaande woningen. Daarnaast gaat een groot deel van onze inkomsten naar het Rijk, via verschillende belastingen en heffingen. In 2021 ging het om een totaalbedrag van ongeveer € 22 miljoen (2020: € 20 miljoen). Geld dat wij uiteraard liever zouden inzetten voor onze maatschappelijke taak. 

Verder valt de omvang van de posten nieuwbouw en woningverbetering op. In 2021 gingen veel nieuwbouwprojecten in uitvoering (€ 54 miljoen) en zette ook de woningverbetering (€ 19 miljoen) redelijk door. Voor deze investeringen hebben we ook leningen aangetrokken, deze waren vooral bedoeld voor het financieren van nieuwbouw (€ 64 miljoen).

Zayaz verwacht in de (nabije) toekomst meer uit te geven aan verduurzaming en woningverbetering: in onze meerjarenbegroting zetten we in op € 239 miljoen (prijspeil 2021, periode 2022-2031). Hiermee gaan we vooral bestaande woningen isoleren en waar mogelijk zonnepanelen plaatsen. 

Resultaat, eigen vermogen en reserves

Het jaarresultaat van Zayaz over 2021 bedraagt € 315,9 miljoen (2020: € 290,8 miljoen). De forse stijging wordt in belangrijke mate (voor € 292,4 miljoen) bepaald door de correctie op de marktwaarde van onze vastgoedportefeuille. Onderstaande tabel laat de opbouw van het resultaat zien op basis van de functionele winst- en verliesrekening en dus niet op basis van de kasstromen. Daardoor zijn deze cijfers niet direct te herleiden tot het kasstroomoverzicht dat we hiervoor gaven.

Herwaarderingsreserve

Het eigen vermogen steeg in 2021 met 291 miljoen tot € 2.118 miljoen per 31 december 2021 (2020: € 1.828 miljoen). Voor € 1.674 miljoen (2020: € 1.386 miljoen) is een herwaarderingsreserve gevormd. Dit deel is het verschil tussen de (stichtings)kosten en de marktwaarde ervan in exploitatie. Als gevolg van de jaarlijkse waardering van onze verhuureenheden (woningen / BOG / MOG / parkeerplaatsen), is de waarde met € 288 miljoen toegenomen. We gaan ervan uit dat de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen niet (of alleen op zeer lange termijn) wordt gerealiseerd. Als we de herwaarderingsreserve van het totale eigen vermogen aftrekken, krijgen we inzicht in de overige reserves. Die komen uit op € 445 miljoen per ultimo 2021 (2020: € 442 miljoen).

Beleidswaarde versus marktwaarde

Zoals gezegd, houdt de marktwaarde géén rekening met ons handelen vanuit volkshuisvestelijk belang. De beleidswaarde doet dat wel. Onderstaande grafiek laat onze beleidswaarde in 2021 zien. 

De marktwaarde vormt het vertrekpunt voor het vaststellen van de beleidswaarde. De marktwaarde is belangrijk, omdat het een systematiek is die gangbaar is in de vastgoedmarkt, waardoor vergelijkingen mogelijk zijn met de vastgoedmarkt en de opbouw van de waarde helder is. 

Een woningcorporatie is er echter vooral voor de huurders in de sociale sector en is geen belegger. Om dat duidelijk te maken, hebben we de beleidswaarde berekend. We starten met de marktwaarde (beleggersuitgangspunt), waarna we met afslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer laten zien wat wij maatschappelijk extra doen.

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedroeg per 31 december 2021 € 1.224 miljoen (exclusief 8 eenheden voorraad). Het verschil met de marktwaarde in verhuurde staat is € 1.346 miljoen.    

Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteren)
Bij de bepaling van de marktwaarde wordt een woning in zo’n 86% (60% in 2020) van de complexen verkocht bij mutatie. Dat levert direct hoge kasstromen op. Bij de beleidswaarde is het uitgangspunt echter dat er géén woningen worden verkocht, en dat woningen bij mutatie tegen markthuur worden verhuurd. Op de totale portefeuille leidt dit tot een waardeafname van ruim € 12 miljoen. Die wordt veroorzaakt doordat de overdrachtsbelasting bij verkoop (uitponden) in de waardering is gestegen naar 8%. Dit heeft een negatief effect op de waardestijging bij verkoop, aangezien deze overdrachtsbelasting bij doorexploiteren niet hoeft te worden betaald.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)
Bij deze stap wordt bij mutatie niet de markthuur gevraagd, maar de streefhuur van de corporatie. Meestal ligt de markthuur van een woning boven de liberalisatiegrens en vrijwel altijd boven de eerste aftoppingsgrens, zeker in ‘s-Hertogenbosch. Wij verhuren bij mutatie 80% van onze woningen tegen een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens, en 20% onder de liberalisatiegrens (van het DAEB-bezit). Door het verschil in huurinkomsten daalt de waarde van het vastgoed met bijna € 895 miljoen. 

Daarnaast verhuren we woningen in het sociale segment, waarvoor we verhuurderheffing moeten afdragen (dit is bij markthuur vaak niet het geval). Hierdoor stijgen de kosten, en daalt de beleidswaarde nog verder met circa € 186 miljoen. De totale waardedaling door het verhuren tegen streefhuur c.q. beleidshuur in plaats van markthuur bedraagt bijna € 1.082 miljoen. 

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)
Bij de marktwaarde worden normbedragen gebruikt die zijn gebaseerd op de keuzes van een belegger (VTW-normen). Daarbij wordt vaak uitgegaan van een exploitatiehorizon van 15 jaar, en is géén grootschalig onderhoud opgenomen. De gemiddelde onderhoudsnorm conform Vastgoed Taxatie Wijzer voor ons bezit bedraagt € 1.653 per verhuureenheid. Zayaz heeft echter een andere exploitatiehorizon: wij voeren wel degelijk grootschalig onderhoud uit, verbeteringen die ook gedeeltelijk vallen onder woningverbetering (=investeringen). De gemiddelde onderhoudskosten komen uit op € 2.010 per woning (2020: € 1.526). Hiermee daalt de waarde van het vastgoed in de beleidswaarde met ruim € 150 miljoen.

Afslag wegens beheer (beheerkosten)
Ook voor het beheer van de woningen van een belegger is een norm afgesproken, die is vastgelegd in het waarderingshandboek. De basis voor het bepalen van de beheerlast van Zayaz vormen de lasten verhuur en beheer in de resultatenrekening. De beleidswaarde laat hierin een afslag zien van ruim € 102 miljoen.  

Financiële continuïteit
Onze toezichthouders, de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), zien toe op onze financiële continuïteit. Zij beoordelen onze financiële positie aan de hand van een beoordelingskader; Zayaz gebruikt de 4 ratio’s uit dit kader eveneens.

In onderstaande tabel vergelijken we onze resultaten met de 4 belangrijkste normen van deze instanties; daaruit blijkt dat we ruimschoots voldoen aan de eisen. De tabel vermeldt ook de prognoses, gebaseerd op de meerjarenbegroting 2021.  

• ICR (interest coverage ratio): in hoeverre kan Zayaz op de lange termijn voldoen aan haar renteverplichtingen, vanuit de operationele kasstroom?

• LTV (loan to value): hoeveel procent van ons bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ten opzichte van de beleidswaarde? 

• Solvabiliteit (beleidswaarde): hoe verhoudt het eigen vermogen van Zayaz zich tot het totale vermogen, rekening houdende met de volkshuisvestelijke inzet?  

• Dekkingsratio: wat is de verhouding tussen de marktwaarde en het schuldrestant van de leningen die WSW borgt (op basis van marktwaarde)? 

Financieringsstrategie  

Met onze financieringsstrategie zorgen we ervoor dat onze financieringspositie en -structuur past bij de langetermijndoelen van Zayaz.  

Liquiditeitspositie
In ons dagelijks liquiditeitsbeheer sturen we op een zo laag mogelijk saldo aan liquide middelen. Zayaz heeft naast haar kredietlimiet van € 5 miljoen bij de ING, ook 2 leningen met een flexibele hoofdsom om haar liquiditeitspositie op korte termijn bij te sturen. Het saldo op rekening courant inclusief spaarrekeningen bedroeg eind 2021 € 4,1 miljoen. 

Vreemd vermogen
In de jaarrekening (paragraaf 9, onder de langlopende schulden) is het verloop van de portefeuille langlopende leningen opgenomen. Daar vermelden we ook de kenmerken van de langlopende leningen die nieuw zijn aangetrokken onder het mandaat van het Treasury Jaarplan 2021.

Over 2021 zien we een toename van onze schulden. Door geplande investeringen zullen de langlopende schulden de komende jaren verder toenemen. Onze gezonde financiële positie staat toe dat we meer externe financieringen aantrekken. 

Eind 2021 bedroeg de gemiddelde portefeuillerente 3,22%. In dit percentage is rekening gehouden met de swapposities die zijn gelinkt aan roll-over leningen (zie verderop onder rente-instrumenten). Met een aandeel van ruim 86% zijn de BNG Bank en de NWB Bank onze grootste geldgevers.  

Renterisico
Om een beeld te krijgen van het toekomstige renterisico, is inzicht nodig in de rentebewegingen waaraan wij bloot staan. Het renterisico geeft aan over welk bedrag aan hoofdsommen Zayaz in een bepaald jaar een nieuwe rente moet afspreken. Intern sturen we op een renterisico tussen 5% en 15%, waarbij we onderbouwd kunnen afwijken.  

Rente-instrumenten
Als onderdeel van ons treasurybeleid zetten we rente-instrumenten in voor het afdekken van renterisico’s, en maken we gebruik van roll-over leningen voor het invullen van onze financierings-behoefte. Zayaz past kostprijs hedge-accounting toe voor deze instrumenten. De swapposities dekken de schommelingen in de rente op de afgesloten en toekomstige roll-over leningen volledig af, met uitzondering van de 2 roll-over leningen met flexibele hoofdsom. Zayaz heeft geen derivaten met marktwaardeverrekening meer, er is dus ook geen sprake van margin calls.  

Borging WSW en risicoklasse
Zayaz is voor de financiering van activiteiten sterk afhankelijk van de kapitaalmarkt. Onze kernactiviteiten financieren we met leningen onder garantie van het WSW. Het WSW gaf ons ook in 2021 de verklaring van kredietwaardigheid, en kende ons borgingsruimte toe tot en met 2023. Op basis hiervan kunnen wij voldoen aan onze financieringsbehoefte. Daarnaast heeft het WSW geconstateerd dat Zayaz haar governance, financiële sturing en risicomanagement goed op orde heeft. Het resultaat hiervan is dat het risicoprofiel gelijk blijft; midden-laag. Daarmee houdt het WSW de borgingsvoorwaarden gelijk met die van het voorgaande jaar, waardoor wij financieel in staat zijn om onze ambities waar te maken. 

Implementatie strategisch programma WSW
In 2021 werd een strategisch programma geïmplementeerd om ook in de toekomst een voldoende robuust borgstelsel te garanderen. Uitgangspunt hierbij is dat woningcorporaties die deelnemer zijn van WSW tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar moeten zijn en blijven. Als onderdeel van dit programma is onder andere de obligoverplichting aangepast. Hierbij kan een jaarlijkse obligoheffing worden geïnd wanneer het risicovermogen van WSW moet worden aangevuld. Deze jaarlijkse bijdrage wordt elk jaar opnieuw bepaald en varieert tussen 0,165% en 0,33% van het geborgde schuldrestant. Als deze heffing niet voldoende is, kan een beroep worden gedaan op het gecommitteerde obligo. Hiervoor heeft Zayaz een obligolening moeten afsluiten met een variabele hoofdsom. Over het niet opgenomen deel wordt een bereidstellingsvergoeding betaald aan de bank. De hoofdsom van deze lening ontwikkelt zich in lijn met de geborgde schuld per jaareinde.

Leningruil Vestia
In 2021 bleek dat eerdere ingrepen om Vestia definitief van de ondergang te redden, niet voldoende waren: aanvullende actie vanuit de sector was noodzakelijk. Met een zogenoemde ‘leningruil’ streven we ernaar om de rentelasten van Vestia structureel te verlagen. Zayaz heeft daarom een nieuwe lening aangetrokken van € 4,4 miljoen met een niet-marktconforme rente. Daardoor is de marktwaarde van die lening hoger dan het nominale schuldrestant; er is sprake van een verschil van € 6.8 miljoen (agio). Dit bedrag komt ten gunste van Vestia in het kader van de beoogde verlaging van de rentelasten.

Dit bedrag is bij Zayaz in 2021 als volkshuisvestelijke bijdrage verantwoord. Met de Belastingdienst stemden we af dat deze bijdrage voor 50% in mindering mag worden gebracht op het belastbaar resultaat voor de bepaling van de vennootschapsbelasting over 2021. De overige 50% komt in 2022 voor aftrek in aanmerking.