Toekomstbestendige woningen en wijken 

Om zoveel mogelijk mensen aan een eigen plek te helpen, kiezen we naast nieuwbouw ook voor andere oplossingen. En we investeren veel in verduurzaming en vergroening van wijken, waarbij we bewoners inbreng geven waar dat kan. Daarnaast wordt circulair bouwen wordt steeds belangrijker.

Beheer 

Zayaz beheert vooral DAEB-woningen (DAEB staat voor ‘diensten van algemeen economisch belang’, ofwel: sociale huurwoningen). We hebben ook een klein aantal niet-DAEB woningen in ons bezit, daarvan ligt de huur bij de helft ook onder de liberalisatiegrens (in 2021: € 752,33 per maand).

Het totaal aantal woongelegenheden nam in 2021 toe met 45. Ook deden zich een aantal verschuivingen voor tussen de categorieën. Die werden vooral veroorzaakt door de indexatie van de huurprijsgrenzen (conform regelgeving), in combinatie met een bevriezing van de huren (en in sommige gevallen een huurverlaging) in 2021. Ook huurprijsaanpassingen bij nieuwe verhuringen leidden tot kleine verschuivingen.

Verkoop bestaande huurwoningen

Als Bossche corporaties verkopen we elk jaar een beperkt aantal huurwoningen. Hiermee voegen we méér waarde toe aan de woningmarkt in 's-Hertogenbosch. Bijvoorbeeld door de opbrengst te gebruiken om nieuwe huizen te bouwen, of bestaande huizen te verbeteren. Maar ook doordat we op deze manier meer variatie creëren in doelgroepen en aanbod van typen woningen en eigendomsvormen, wat bijdraagt aan de leefbaarheid en vitaliteit van buurten en wijken.

Omdat de vraag naar sociale huurwoningen op dit moment groot is onder een- en tweepersoonshuishoudens, verkopen we vooral (grote) eengezinswoningen. In 2021 waren alle 50 verkochte woningen een- of meergezinswoningen, waarvan er 6 met voorrang werden verkocht aan de mensen die hun woning eerst bij ons huurden. Daarnaast verkochten we 7 garages.

Leegstand in lijn met 2021
Een klein deel van onze woningen staat leeg, daarvoor ontvangen we geen huur. Dit noemen we huurderving door leegstand. De totale huurderving lag in 2021 in lijn met de huurderving in 2020. De kosten voor leegstand komen met name voort uit reguliere verhuur- en mutatieleegstand en omdat we tijdens renovatie- en verduurzamingsprojecten nabijgelegen vrijkomende woningen vrij moesten houden.

Reparatie en onderhoud 

Huurders meldden bij ons 20.010 reparatieverzoeken in 2021; een verhoging ten opzichte van de jaren ervoor (2020: 16.593, 2019: 18.034).  We vermoeden dat deze stijging te maken heeft met het feit dat mensen meer thuis waren vanwege de coronamaatregelen. Van alle reparaties werd 46% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst; onze 2 wijkaannemers waren (grotendeels) verantwoordelijk voor de rest. 

In 2021 kreeg het proces rondom onderhoud extra aandacht. Doel was om het meer in control te krijgen, onder andere met stevige inzet op goede stuurinformatie en regie. Ook de monitoring, begeleiding en communicatie, zowel intern als in de samenwerking met de aannemers, werd verbeterd. Als gevolg hiervan komen de totale uitgaven over 2021 nu lager uit ten opzichte van het jaar ervoor. Ook is het gelukt om binnen de begroting te blijven. In totaal gaven we in 2021 € 4,3 miljoen uit aan dagelijks onderhoud. Voor mutatieonderhoud kwam daar € 3,9 miljoen bij. Het aantal mutaties was 877.  

Daarnaast pleegden we in 2021 planmatig onderhoud aan 7.744 woningen, verdeeld over 203 complexen. Dit leidde tot een investering van ruim € 7,7 miljoen. Aan schilderwerk besteedden we nog eens zo’n € 1,7 miljoen. Tot slot werden in 85 van onze woningen Wmo-aanpassingen gedaan, grotendeels door de gemeente ’s-Hertogenbosch. 

Renovatie en verduurzaming

Elk jaar verduurzamen we een deel van onze woningvoorraad, hierover maakten we in 2018 afspraken in het Stedelijk Duurzaamheidsakkoord (new window). Daarin staat onder andere dat de Bossche corporaties hun Energie Index (EI, die de energiezuinigheid van woningen bepaalt) elk jaar laten dalen met gemiddeld 0,05, door woningen te verduurzamen en renoveren.  

Bijna 500 woningen opgeknapt
In verschillende projecten verspreid over de stad, knapten we 495 woningen op (zie ook het overzicht verderop onder de kop 'Doelen 2022). Dit deden we door renovatie, en gingen verder met de Programmalijn Verduurzamen - een manier om elk jaar structureel een aantal complexen te verduurzamen. Uitgangspunt hierbij is: ‘collectief aanpakken wat moet, individueel doen wat kan’. Steeds vaker bieden we bewoners keuze uit duurzaamheidspakketten. Betere isolatie is er vaak een onderdeel van, net als een voordelig aanbod voor zonnepanelen. 

Verduurzamen bij mutatie
In een lege woning kun je makkelijker en sneller verduurzamen. Je hebt minder te maken met overlast, en als het werk klaar is, kan de nieuwe huurprijs direct in lijn worden gebracht met de verduurzaamde staat van de woning. Verduurzamen bij mutatie vraagt wel een andere manier van werken. Die brachten we in 2021 in de praktijk in de Sprookjesbuurt. In dat complex van in totaal 119 woningen, verduurzaamden we er 8 bij mutatie. De ervaringen zijn positief, maar voor deze aanpak zijn we afhankelijk van waar en wanneer een woning muteert. Daar kunnen we niet op wachten: in 2030 willen we al ons bezit verduurzaamd hebben. Daarom zetten we nadrukkelijker in op het versnellen van de eerdergenoemde ‘Programmalijn verduurzamen'.

Van Energie Index (EI) naar energielabels
Tot vorig jaar werd met de Energie Index (EI) aangegeven hoe zuinig, milieuvriendelijk en/of energiebesparend een gebouw is. Per 1 januari 2021 geldt hiervoor een nieuwe methodiek: de NTA8800. Daarin gelden nieuwe normen en categorieën, die worden uitgedrukt in energielabels. Eind 2021 had 47,2% van onze woningen een energielabel B of hoger (2020: 44,7%).

Zonnepanelen leggen
Op nieuwbouwwoningen leggen wij standaard zonnepanelen. Daarnaast bieden we panelen aan bij huurders van bestaande woningen. Hiervoor startte in 2020 een project in samenwerking met een vaste leverancier, die in 2021 nog 120 woningen van 1.100 panelen heeft voorzien. Het project kende een wat stroeve start, maar inmiddels is een doorstart gemaakt met een nieuwe partner waarmee we vol gaan inzetten op onze verduurzamingsambitie. Via hen kregen ruim 300 huishoudens in november een aanbod, waar enthousiast op gereageerd is. In januari 2022 gaan we dan ook op de eerste daken aan de slag. 

Circulariteit
Samen met de Bossche corporaties en de gemeente ‘s-Hertogenbosch ontwikkelden we in 2021 een routekaart voor circulariteit. Die helpt ons bij de stappen die we moeten zetten om de doelen te halen die we onszelf voor 2050 hebben gesteld. De routekaart vormde ook een belangrijk uitgangspunt voor ons eigen beleid ‘circulariteit bij Zayaz’, dat in 2021 handen en voeten kreeg. Praktische voorbeelden zijn er ook: zo sloten we eind 2021 een overeenkomst met een samenwerkingspartner voor het hergebruik van materialen die (bijvoorbeeld tijdens projecten) kunnen worden ‘geoogst’ uit onze woningen. En binnen samenwerkingsverband Lente droegen we bij aan een Reisprogramma Houtbouw. Daarin werden vragen rondom houtbouw onderzocht, met als doel om te versnellen en méér houtbouw mogelijk te maken. 

Vergroenen
Groene buurten zijn niet alleen prettiger om in te wonen, maar ook beter bestand tegen extreem weer. Daarom werken we in de stad ook steeds meer samen op het gebied van klimaatadaptatie, biodiversiteit en vergroening. Om over de brede inzet van de Bossche corporaties en gemeente ‘s-Hertogenbosch en de Bossche corporaties op dit vlak gerichte en gedragen afspraken te maken, is in 2021 een stedelijke werkgroep in het leven geroepen. En we trokken actief samen op tijdens het eerste landelijke NK Tegelwippen, waarbij we in samenwerking met Zayaz-huurders maar liefst 1.500 tegels verruilden voor groen.

Verder dienden we eind 2020 met ons Soorten Management Plan een ontheffingsaanvraag op de wet natuurbeheer in. Dit plan ontwikkelden we samen met de collega’s van BrabantWonen, met als doel om écht natuurinclusief te kunnen bouwen, renoveren en verduurzamen. Verwachting was dat de ontheffing in de eerste helft van 2021 zou rondkomen. Helaas is dat in december 2021 nog altijd niet het geval, wat de planning voor onze projecten voor 2022 en 2023 in gevaar brengt. Via gemeente en provincie proberen we de ontheffing op korte termijn alsnog rond te krijgen.

Versnellen en ontwikkelen
We werken intensief samen met collega-corporaties en anderen om verduurzaming te versnellen. Bijvoorbeeld met ‘De WarmteWissel’, een challenge die eerder is uitgerold vanuit samenwerkingsverband Lente en waarmee we marktpartijen opriepen om te komen met hét duurzame alternatief voor de cv-ketel. Van 2 winnaars plaatsten we inmiddels testopstellingen in bewoonde woningen van Zayaz. In 2022 monitoren we de resultaten en kijken we naar de ervaringen van huurders. Onze bevindingen vergelijken we met die van de 7 andere Lente-corporaties, om vervolgens te kijken naar eventuele opschaalbaarheid. 

Verder zijn we actief in de Bossche buurt 't Zand, die in 2020 een landelijke Rijksbijdrage toegewezen kreeg voor een proeftuin ‘aardgasvrij’. Omdat wij veel sociale huurwoningen beheren in dit gebied, spelen wij hierin ook een rol – net als collega-corporaties BrabantWonen en Charlotte van Beuningen. De proeftuin is een project ‘van de lange adem’: er is veel onderzoek en overleg nodig om de juiste keuzes te maken. Cruciaal is en blijft om bewoners mee te nemen in alle stappen van het plan. Niet onbelangrijk voor de komende periode is ons onderzoek naar de mogelijkheid om deel te nemen aan een warmte-coöperatie. Hiervoor moeten we in gesprek met de Autoriteit Woningcorporaties. 

Nieuwbouw, flexibilisering en variaties in woonvormen

In 2021 voegden we voor 102 huishoudens een plek toe aan de voorraad sociale huurwoningen in ’s-Hertogenbosch (zie onderstaand overzicht). De meeste nieuwe woningen zijn appartementen, want de verwachting is dat de vraag naar dit woningtype de komende jaren zal stijgen. De meeste nieuwbouw heeft een huurprijs die op de eerste aftoppingsgrens ligt (2021: € 633,25), is energiezuinig, gasloos én voorzien van zonnepanelen. We creëerden in 2021 ook nieuwe wooneenheden door woningsplitsing en co-housing: van enkele grote woningen maakten we kleinere. Dit leidde tot een nieuw thuis voor in totaal 11 huishoudens.

Met deze 102 toevoegingen haalden we helaas niet de geplande aantallen. Dat kwam doordat enkele projecten door externe ontwikkelingen vertraging opliepen. Dit had te maken met langere procedures, maar vooral ook met tekorten van bouwmaterialen die nodig zijn om nieuwbouwcomplexen te kunnen afbouwen en opleveren.

Hier staat tegenover dat we een forse hoeveelheid woningen in aanbouw en voorbereiding (new window) hebben. We verwachten de komende 3 jaar (t/m 2024) bijna 1.000 woningen op te kunnen leveren. Een ongekend grote hoeveelheid voor Zayaz, die nodig is om een verschil te kunnen maken voor woningzoekenden. Een groot deel van de projecten is al in uitvoering of ontwikkeling. Daarbij werken we goed samen met de gemeente, zoals bij de flexwoningen die we willen realiseren in de Groote Wielen (Noord-Oosthoek).

Wonen met zorg
In 2021 werkten we aan de ontwikkeling van woongebouwen voor verschillende zorggroepen. Zo leverden we een woonzorgcomplex op aan de Zwartbroekweg. Op dit moment zijn er op diverse plekken in de stad woningen met een zorgcomponent in aanbouw. Bijvoorbeeld bij de Zuiderschans en aan de Zuiderparkweg. Deze projecten worden in 2022 opgeleverd.  

Creatieve oplossingen
In onze bestaande woningvoorraad maakten we in 2021 meer ruimte voor creatieve oplossingen, bijvoorbeeld door woningsplitsing en co-housing (waarbij 2 huurders een woning delen). Ook hiermee verkorten we de wachtlijst. Daarnaast onderzoeken we steeds vaker de mogelijkheden tot verdichting in wijken en buurten. In 2021 is gebleken dat er op 4 plekken in de buurt De Haren draagvlak is voor sloop-nieuwbouw, waardoor we per saldo woningen kunnen toevoegen.

Doelen 2022

Als alles volgens plan verloopt, leveren wij in 2022 meer dan 450 nieuwe woningen op in diverse projecten verspreid over de stad. Bijvoorbeeld bij Zuiderschans (128 woningen), de Orthenseweg (109 woningen), Klooster Vlietdijk (90 woningen) en de Prins Bernhardstraat (62 woningen). Daarnaast willen we komend jaar in totaal 24 huishoudens extra huisvesten door co-housing en woningsplitsing.

Verder staat in 2022 voor zo’n 258 van onze (deel)complexen enige vorm van planmatig onderhoud gepland. Hiervoor is ruim € 16 miljoen begroot. Belangrijkste disciplines binnen dit onderhoud zijn schilderwerk, bouwkundige werkzaamheden en het onderhoud van installaties. 

Daarnaast leveren we bijna 500 gerenoveerde of verduurzaamde woningen op. Een deel van deze woningen hoort bij projecten die in 2021 gestart (en ook al deels afgerond) zijn. Sommige projecten (zoals De Haren) lopen ook na 2022 nog door. Zie onderstaand overzicht. 

Doelen duurzaamheid
Voor 2022 hebben we een aantal specifieke doelen op het gebied van duurzaamheid:

• We streven ernaar om in 2022 minimaal 750 daken te voorzien van zonnepanelen. Daarom gaan we gaan in 2022 o.a. wijkgericht verder met het aanbieden van zonnepanelen op bestaande eengezinswoningen. Streven is om minimaal 1.000 huurders een aanbod te doen.

• Verder willen we dat ook bewoners van appartementen kunnen profiteren van zonne-energie. Daarom brengen we in 2022 de mogelijkheid voor zonnepanelen op meergezinswoningen in kaart.

• Daarnaast werken we ernaartoe om zonnepanelen ook op verzoek van individuele huurders (vraaggestuurd) aan te kunnen bieden. Dit willen we in 2022 mogelijk maken voor bewoners van complexen waar we al hebben verduurzaamd, zij kunnen dan (via een online loket) alsnog instappen.

• We werken ernaartoe dat circulariteit wordt ingebed in onze processen voor nieuwbouw, onderhoud/ verduurzaming en sloop. In 2022 gaan we verder met het implementeren van de juiste kaders.

• We dragen in 2022 weer bij aan het NK Tegelwippen, en hopen binnen afzienbare tijd alsnog te kunnen gaan werken met het Soorten Management Plan. Daarnaast leveren we samen met de andere corporaties en gemeente ’s-Hertogenbosch een routekaart op voor klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit.  

• En verder blijven we ons inzetten voor reeds lopende pilotprojecten en initiatieven, zoals de WarmteWissel en Proeftuin ‘t Zand.